Merlin, Colonial, Lar, Árima... la bajada de tipos devolverá interés inversor al inmobiliario
Las bajadas de tipos por parte de los bancos centrales devolverán el interés inversor al mercado inmobiliario, tanto en inversión directa como a través de los flujos en bolsa. Así lo consideran los analistas de Renta 4, que dan su visión sobre Merlin, Colonial, Lar y Árima.
"La recuperación del interés por el sector inmobiliario terciario ante las bajadas de tipos, y por consiguiente, mayores flujos de inversión, pensamos se basará en tres puntos principales", detallan.
En primer lugar se encuentra un spread más atractivo frente a la renta fija tras la expansión de yields en los activos inmobiliarios a lo largo de los últimos dos años. En segundo lugar, la mayor visibilidad respecto a las futuras refinanciaciones y, por ende, sobre generación de caja y dividendos.
Por último, en tercer lugar señalan la estabilidad en las valoraciones de activos (fin de correcciones significativas por expansión de yields).
Como recuerdan, a raíz del inicio de la subida de tipos de interés por parte de los bancos centrales para combatir el entorno de inflación, desde mediados de 2022, el mercado inmobiliario terciario ha sufrido un ajuste en términos de inversión y precios: "El encarecimiento de la financiación, junto a la mayor exigencia de rentabilidad de los activos inmobiliarios frente a la alternativa de la deuda soberana, ha supuesto un claro descenso del volumen de inversión en el sector, tanto de forma directa como en bolsa".
Pero ahora hay "sólidos apoyos" para el desempeño operativo de los activos inmobiliarios que se basan en el crecimiento económico, junto a la buena marcha en términos generales del empleo en España, con una contratación indefinida en máximos y positivas perspectivas respecto a la continua reducción de la tasa de desempleo, exponen.
"Con ello, a pesar del entorno de tipos y el impacto en los volúmenes de inversión y valoraciones, en términos generales, desde el punto de vista operativo, los activos inmobiliarios terciarios han mostrado solidez y resiliencia, con rentas creciendo (capturando la indexación de los contratos en un entorno de inflación) y manteniendo niveles de ocupación", añaden, a la vez que mencionan que el buen desempeño operativo de los activos y las compañías habría permitido amortiguar, en términos de valoración, el negativo efecto de la expansión de yields derivado de las subidas de tipos.
Con este contexto, en Renta 4 han revisado sus criterios de valoración y ajustado al alza sus precios objetivos. Así, han elevado la recomendación de Merlin Properties desde mantener a sobreponderar al mismo tiempo que han reiterado su consejo de sobreponderar sobre Colonial y Lar España. Además, ven oportuno acudir a la OPA en Árima (desde sobreponderar).
En concreto, en el caso de Merlin Properties han elevado, además, su precio objetivo hasta los 13,5 euros por acción, frente a los 10,3 euros anteriores, "tras la revisión de estimaciones y criterios de valoración, e incluyendo la fase I del plan de centros de datos junto a la participación en DCN (Distrito Castellana Norte)".
Para Colonial, tras la revisión de estimaciones y criterios de valoración, e incluyendo la ampliación de capital pendiente de ejecutar, así como los proyectos y el capex asociado a los mismos, alcanzan un nuevo precio objetivo de 7,75 euros. "Colonial es la socimi con mayor apalancamiento financiero de las cuatro analizadas en el presente informe, lo cual unido a la menor rentabilidad subyacente de sus activos, ha generado un mayor escepticismo por parte del mercado en los últimos tiempos", dicen.
Sobre Lar, fijan el nuevo precio objetivo en los 9,85 euros, desde la valoración anterior de 9,20 euros. Finalmente, los analistas aconsejan acudir a la OPA que el pasado mes de mayo JSS Real Estate lanzó por la totalidad de acciones de Árima a un precio de 8,61 euros por acción en efectivo.
"Consideramos que la oferta no valora adecuadamente la compañía, pues a pesar de primas entre el 30% y 40% en comparación con los precios medios de cotización previos al lanzamiento, queda un 24% por debajo del último EPRA NTA. No obstante, teniendo en cuenta la escasa liquidez del valor y que el precio ofrecido queda un 14% por debajo de nuestro precio objetivo, aprovecharíamos la oportunidad de acudir a la OPA y monetizar la inversión, pues existen otras opciones de inversión con mayor potencial", aseguran, fijando un precio objetivo sobre Árima de 10 euros.
